La riconsegna di un immobile in affitto è uno di quei passaggi in cui tutto sembra chiaro finché non ci si arriva. Poi si scopre che «libero da persone e cose» e «nello stato in cui è stato consegnato» sono formule che le due parti hanno interpretato in modo diverso per tutta la durata del contratto.
Le due formule che contano
Praticamente ogni contratto di locazione contiene due obblighi distinti alla riconsegna, e conviene tenerli separati.
Libero da persone e cose. Significa che nell’immobile non deve restare nulla che non fosse presente alla consegna iniziale. Non è un dettaglio simbolico, perché lasciare mobili, elettrodomestici o materiali significa non aver adempiuto, e la loro rimozione diventa un problema del proprietario.
Nello stato in cui è stato consegnato, salvo il normale deterioramento d’uso. Qui sta la zona grigia. Il normale deterioramento copre l’usura fisiologica, una tinteggiatura che dopo anni non è più fresca, il calpestio del pavimento. Non copre i danni.
La distinzione fra usura e danno è la fonte principale di contenzioso, ed è esattamente il motivo per cui la documentazione conta più delle parole.
Alla riconsegna non vince chi ha ragione. Vince chi ha le fotografie.
Il verbale di consegna iniziale
Se esiste, è il documento più prezioso del rapporto. Descrive lo stato dell’immobile all’inizio della locazione e, negli immobili arredati, elenca i beni presenti.
Il primo consiglio, per chi sta uscendo. Rileggilo prima di organizzare qualsiasi cosa. Ti dice cosa c’era, quindi cosa deve restare e cosa deve andarsene. È frequente che il conduttore porti via qualcosa che era del proprietario, o al contrario lasci qualcosa che avrebbe dovuto rimuovere.
Se il verbale non esiste, e succede spesso nelle locazioni più datate, la situazione è più fragile per entrambe le parti, e la documentazione fotografica al momento dell’uscita diventa ancora più importante.
Cosa va rimosso, in pratica
Al di là dei mobili, gli elementi che vengono dimenticati con più regolarità:
- Tende, tendaggi e sistemi oscuranti installati dal conduttore
- Mensole, ganci, staffe di televisori e i relativi tasselli
- Elettrodomestici portati dal conduttore, compresi quelli incassati
- Contenuto di cantina, box e soffitta, che quasi sempre non viene svuotato insieme all’appartamento
- Vasi e arredi del balcone, con la terra che ne consegue
- Materiali in eccesso lasciati «casomai servissero al prossimo»
Su quest’ultimo punto sono netto. Lasciare cose in buona fede non è un favore. Il proprietario dovrà smaltirle, e la buona intenzione diventa una contestazione.
Le opere realizzate dal conduttore
Discorso a parte per le modifiche più strutturali: pareti, condizionatori, impianti aggiuntivi, pavimentazioni, verniciature particolari. La loro sorte dipende da cosa è stato pattuito, a volte per iscritto, a volte con uno scambio di messaggi che conviene recuperare.
Il principio pratico è che la rimozione va concordata prima, perché rimuovere può produrre più danni che lasciare. Smontare un climatizzatore lascia fori nel muro e una traccia in facciata, e toglierlo senza accordo può essere peggio che lasciarlo.
Come documentare la riconsegna
La procedura che consiglio a entrambe le parti, ed è la stessa.
- Fotografie ambiente per ambiente, dagli stessi punti di quelle iniziali se esistono, con una ripresa d’insieme e i dettagli dei punti critici.
- Foto delle letture dei contatori con data, per chiudere le utenze senza discussioni.
- Foto degli spazi accessori: cantina, box, soffitta, balconi. Sono quelli che si dimenticano e su cui poi nascono i problemi.
- Un verbale di riconsegna firmato, anche breve, che dia atto dello stato e della consegna delle chiavi.
- Consegna di tutte le chiavi, contate ed elencate, comprese quelle duplicate nel corso degli anni.
Il fattore tempo
L’errore organizzativo più comune è concentrare tutto nell’ultimo giorno. Lo svuotamento, gli eventuali ripristini e la pulizia sono tre attività distinte che non stanno in una mattinata, e la riconsegna con l’immobile ancora ingombro è la situazione peggiore in cui presentarsi.
L’ordine funzionante è sempre lo stesso. Prima si svuota, poi si sistema, infine si pulisce, e la riconsegna si fissa qualche giorno dopo, non lo stesso pomeriggio.
Se sei il proprietario
Il punto di vista si ribalta ma gli strumenti sono identici. Presenziare alla riconsegna, verificare gli spazi accessori, documentare fotograficamente, redigere un verbale. E, se l’immobile viene restituito con dei beni all’interno, non rimuoverli autonomamente senza aver formalizzato la situazione, perché è il modo più semplice per trasformare una posizione forte in una discussione.
Per riassumere
Rileggi il verbale iniziale, perché dice cosa deve restare e cosa deve andarsene. Non dimenticare cantina, box e balconi, e non lasciare nulla «casomai serva». Concorda prima la sorte delle opere realizzate. Documenta con foto dagli stessi punti, letture dei contatori, verbale firmato ed elenco delle chiavi. E non concentrare svuotamento, ripristini e pulizia nello stesso giorno della consegna.
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